Има няколко основни двигателя на поскъпващият пазар и пропорционалното увеличаване на сделките за последните 6 години:
- Вътрешна миграция. Там където има ръст на населението, има ръст на търсенето, има и ръст на цените. Големите градове София, Варна, Пловдив и Бургас не могат да отговорят на засиленото търсене. Имоти с акт 16 липсват и на един имот се падат по 6-7 купувача.
- Ниска алтернативна доходност. Инвеститорите на имоти в големите градове достигат до 6-7% доходност от дългосрочно отдаване и до 10-12% при краткосрочно отдаване (airbnb). Този фактор, заедно с годишното поскъпване на имотите, прави този актив най-сигурният и най-предпочитаният от всички. Криптовалутите и финансовите пазари са с голяма волатилност и все още не са алтернатива за по-консервативните инвеститори.
- Може би най-важният фактор е поведението на банките. Ако банките продължат да подстрекават потреблението с ниски лихвени проценти, пазарът ще бъде експанзивен. Достъпността на жилищните кредити е висока и изглежда да се запази така. Рекордно ниски лихви и рекордно евтини кредити за България. Това е един от основните стимули на пазара и докато лихвените проценти са на такива нива, пазарът ще бъде горещ.
- Страх от нарастващата инфлация. Имотът и златото остават най-сигурното убежище за съхранение срещу завишени инфлационни индекси. А неофициалните данни са, че от началото на 2021г. инфлацията е между 12-14%.
- Оскъдното предлагане на вторичен пазар. Ново строителство има, но дори и то не може да засити глада на купувачите и основната причина е, че физическите лица не излизат на пазара. Това създава по естествен път една конкуренция в купувачите и те са склонни да закупят жилище с акт 16 на много по-висока цена, отколкото биха отделили в пазар с повече оферти.
Началото на 2020-а година донесе със себе си неочаквани сътресения, продиктувани от „новото нормално“. Физическата дистанция, изолацията и ограниченията наложиха радикални промени в навиците и потреблението на населението, което несъмнено доведе до икономическа рецесия. В началото на кризата експертите в сферата на недвижимите имоти имаха разнопосочни мнения и прогнози за начина, по който имотната индустрия ще бъде повлияна от коронакризата.
Сътресението в почти всички сфери на икономическия живот подмина пазара на недвижимите имоти и отново се доказа като един от най-устойчивите и стабилни пазари, когато във времена на несигурност и страх, жилищният сектор се радва на сериозен ръст. Неизвестността на утрешния ден провокира много хора да заложат на сигурната инвестиция за спестяванията си-недвижимите имоти. Това доведе до засилено търсене, на което предлагането не успя да отговори, и пазарният дефицит резултира в продаването на жилищата на по-висока цена от пазарната, което породи редица дискусии по темата „Има ли балон на цените в жилищния сектор?“. На гребена на първата вълна от голямото търсене бяха хората със спестявания, последвани от купувачите, финансирали покупките си с банкови кредит, и българите, живеещи в чужбина.
Разбира се, отдели се и една нова група купувачи, която се формира по време на ковид кризата. Тези купувачи започнаха да търсят по-просторни жилища и къщи/парцели в околоградски райони. Интересът към партерни апартаменти също се повиши. Все повече хора останаха хоум офис, затворени и това доведе до промяна в търсенето и нуждите на купувачите.
Потърпевши в настоящата пазарна ситуация са наемателите и желаещите да закупят нов дом, които се дефинират като „рисков кредитоискател“ от банките. Като такива се определят заетите в рисковите сектори - туризъм и уелнес, както и самоосигуряващите се лица , хората, осигуряващи се на минималния праг и ползващи служебни бележки от работодател.
Динамиката на пазара и високият ръст на цените превърнаха България в една от най-горещите точки на имотния пазар в световен мащаб, след като страната ни се изкачи със седем позиции от 32-ро място, което беше заела през първото тримесечие на 2021 година, и зае 25-о място през второто тримесечие на 2021 година от общо 55 държави. Според ценовия индекс на недвижимите имоти, измерван от НСИ, има ръст в цените в национален мащаб от 45% спрямо 2015 година, като за София поскъпването е от 66%.
По данни на Агенцията по вписванията общият брой реализирани сделки в страната за първото полугодие на 2021 година е 105 402, което е с 14% повече спрямо същия период на предепидемичната 2019-а година, когато сделките са били 92 506. С най-голям двуцифрен ръст в сделките с имоти през 2021-ва година спрямо 2019-а година са и най-големите пазари у нас-София и Пловдив, съответно с 23% в София и 27% в Пловдив, което подрежда втория по големина град в България като втория най-голям пазар на недвижими имоти, но все още е наполовина от софийския. Третият по големина пазар - Варна бележи средния за страната ръст от 14%, следван от Бургас с 3468 реализирани сделки, но с ръст от 17%, което е малко над средния за България. Този ръст в реализираните сделки от части се дължи на отложените във времето сделки от 2020-а година, когато всички институции бяха затворени.
Спopeд дaнни нa Eвpocтaт в периода от финансовата криза през 2008 до първото тримесечие на 2020-а година, България заема 16-о място по ръст на цените от малко над 40% и значително по-малък ръст от 15% в цените на наемите. Подобно увеличение се наблюдава в 26 държави от ЕС, като единствено Гърция отбелязва спад от 17.5%. Страните с най-голям ръст в цените на имотите са Литва (101.8%), следвана от Чехия (82,2%) и Унгария (75,1%).
