В морето от имоти в София е истинско предизвикателство да се намери апартамент на добра цена и без забележки. Потребителите са свикнали, че трябва да направят компромис с качеството или със сумата.
Тук идва ролята на брокера, който да защити правата на купувача. Вече 7 години в сферата на недвижимите имоти работи и Димитър Калайджиев, когото познаваме от „Фермата: Нов свят”.
Обърнахме се към него за няколко съвета как да се предпазим от нелоялни търговци и за какво да внимаваме по време на огледа на нашето бъдещо жилище.
„Важно е купувачът да разбере за какво си дава парите – има основни неща в едно жилище, на които трябва да се обърне внимание, за да разбере човек дали е качествено строителството, дали инвеститорът е помислил за детайлите, които в последствие могат да оскъпят довършителните работи”, посочва брокерът.
Първото нещо, което купувачът трябва да направи, е да проучи продавачът, защото измамните схеми „на зелено” са ужилили много кандидати за ново жилище.
„Едно от най-важните неща при избор на инвестиция в ново жилище е да разберем каква е историята на инвеститора – колко сгради е построил, имал ли е забавяне в сроковете при предишни проекти. Да отидем на място и да разгледаме една вече построена негова сграда, защото повечето инвестиции се случват „на зелено” и не можем да знаем какво ще бъде качеството. Историята е изключително важна – от колко време е на пазара, колко завършени проекта има, каква е обратната връзка от клиентите и брокерите”, казва Калайджиев.
Ключът е в детайлите, а търговският вид е изключително важен, категоричен е Митко.
„Входната врата е лицето на едно жилище и всъщност е много важно тя да е шумоизолирана, какво е точковото затваряне, това е една сигурност. Отделно е много важна функционалността на едно жилище – как са употребени всички ниши, какво може да се настани там. Всички инсталации трябва да са до тапа – да могат утре, веднага хората да започнат да ги употребяват всички”, обяснява още той.
Брокерът посъветва клиентите да търсят жилища с няколко възможности за отопление – ток, газ и ТЕЦ. Така си гарантират сигурност на отопление през зимата и прохлада през лятото. Относно цената на имотите през следващата година той прогнозира, че тя ще се запази и няма да има изненади.
„Средни цени в София не могат да бъдат определени, защото има микропазар във всеки един квартал. Има доста имоти, които са в един и същи вход, но на различен етаж и се продават на съвсем различни цени. Ако хора се откажат да живеят в желаната от тях локация, със сигурност могат да спестят между 20 и 30% от цената. Средните цени в южните квартали са около 1100 – 1300 евро, докато в по-крайните можем да намерим имот и за 750 евро на квадрат", коментира Калайджиев.
„Много е важно как се проектира едно жилище, още преди да започне инвестиционният проект – организацията на всеки един кът улеснява организацията в последствие. В тази част има ниша с водопроводна тръба, може да се направи мокро помещение. Разбира се, жилището трябва да е ориентирано така, че да има изглед към София. В тази част е кухненският бокс – има сервизна тераса, защото е хубаво едно жилище да има откъде да се проветрява при готвене", отбелязва той.
По думите му многостайните жилища все по-рядко се търсят от клиенти заради цената и последващите разходи за поддръжка.
„Безспорно най-търсените жилища в София са двустайните, защото са подходящи за инвестиция. Сайтовете за краткосрочно отдаване позволяват различни колаборации. Освен това доходността е около 6,5-7%, а в момента банките не могат да предложат подобна доходност – има доста инвеститори, които просто купуват имоти и ги отдават под наем, а това им носи пасивна доходност и сигурност на парите. (...) Трябва всеки един детайл да бъде помислен. Новото строителство всеки ден покачва качеството си и всеки инвеститор гледа да даде повече на клиента и купувачите трябва се вглеждат в това каква дограма е използвана, как е монтирана, каква е топлоизлоцаията на сградата – колко сантиметра и с какъв материал е. В момента е доста студено навън, но тази сграда, без да се отоплява поддържа 8 градуса температура”, уточнява той.
В работата на брокера се включва да разясни на клиента какви проекти предстоят около сградата и дали съвсем скоро няма да се раздели с гледката към Витоша.
„Брокерът трябва да признае за всички околни проекти, които следва да бъдат построени – целта е да не се лъже клиентът, защото всяка една сграда е визитка на инвеститора. Засега тук има гледка, но на 16 м отстояние ще започне проект, но това няма да повлияе, защото има денивелация”, пояснява Калайджиев.
При новото строителство брокерите най-често лъжат за сроковете на изпълнение и издаването на акт 16, тъй като повечето хора бързат да се нанесат. В предварителните договори има неустойки, които са заложени както в полза на купувача, така и в полза на инвеститора. И ако Акт 16 не бъде издаден в срок – купувачът може да търси своите права. Калайджиев обяснява, че е много важно потребителите да искат в кратки срокове да придобият право на строеж.
„Трябва да се договаряте за добра разплащателна схема, защото когато един инвеститор е силен и сигурен, че ще завърши проекта – той го е финансирал през банка и не е нужно да търси разплащателна схема от 30, 40 или 60% преди да завърши сградата. Може да поиска много по-малка сума в началото, а останалата да е при Акт 16 – това е предпазлива мярка за купувачите, но брокерът трябва да договори тези условия”, обяснява Калайджиев.
Въпреки че делът им е по-малък – имотният експерт посочва, че все още има желаещи да се сдобият с панелно жилище. „Плюсът е, че купуваш двустаен апартамент, стандартни 66 кв. с бюджет около 70 хил., а може да го преустроиш в тристаен, което в новото строителство струва около 120 хил. евро”, уточни брокерът.
А когато сте избрали имот на добра цена и с отлично качество, остава само да помислите за интериорното изпълнение.
